Créé le 12 novembre 2012

Mots-clés: immobilier de bureau

L’étude réalisée par l’agence d’urbanisme se propose d’analyser le positionnement de l’agglomération rouennaise en tant que « pôle tertiaire », en confrontant son rang socio-économique sur la scène nationale à la situation de son marché des bureaux. Elle vise ainsi à fournir des points de repère pour faire évoluer l’offre de bureaux de façon à la fois ambitieuse et réaliste.

Cette étude représente la contribution de l’agence d’urbanisme au groupe technique immobilier réunissant des acteurs susceptibles de participer à la construction d’une stratégie de développement économique et tertiaire sur le territoire de La CREA. Elle a été complétée par une synthèse d’analyse éditée en partenariat avec deux autres membres de ce groupe (la CCI de Rouen et l’ADEAR).

Une analyse comparative des principales agglomérations françaises

L’étude caractérise la situation de l’agglomération rouennaise à la lumière des principales agglomérations françaises, en les comparant d’après deux types de critères : des critères représentatifs de leur tissu socio-économique (population, emplois, emplois métropolitains, établissements potentiellement utilisateurs de bureaux…) et des critères représentatifs de leur marché immobilier (volume global du marché, offre immédiatement disponible, montant des loyers…). Cette analyse comparative est appliquée à trois catégories de villes : les 15 aires urbaines les plus peuplées de France (au sein desquelles Rouen se situe au 11e rang – hors Paris), les principales agglomérations d’un « Bassin parisien » élargi (qui connaissent comme Rouen l’influence ambivalente de la proximité parisienne), ainsi qu’un ensemble de sites franciliens inscrits dans une dynamique de développement tertiaire (dont l’accessibilité à Paris peut les placer dans une situation de concurrence avec Rouen).

Le positionnement de Rouen

Au regard de certains aspects de son tissu socio-économique, et notamment du nombre de ses habitants et de ses emplois, Rouen possède un marché des bureaux sous-dimensionné par rapport à beaucoup d’agglomérations (y compris quelques-unes de moindre envergure). Parmi les 15 principales aires urbaines de France, elle est ainsi celle où le marché des bureaux – et en particulier le marché des bureaux neufs – est le moins développé. Déjà perceptible au début des années 2000, la faiblesse chronique de l’offre neuve a été légèrement corrigée par la suite, mais sans pour autant remettre l’activité de construction et donc le parc au niveau des autres agglomérations. Conséquence partielle de cette situation, les loyers se situent à un niveau structurellement bas par rapport à l’ensemble des agglomérations étudiées. Loin de constituer un atout pour l’attractivité de Rouen, ce constat révèle au contraire que l’offre de bureaux ne répond qu’imparfaitement aux attentes des utilisateurs (qui ne parviennent pas à trouver en un même lieu les différents avantages d’un quartier d’affaires), et s’avère aussi dissuasif pour les investisseurs.

Les perspectives d’évolution de l’offre de bureaux

Par ailleurs, l’étude identifie deux agglomérations qui peuvent servir de points de comparaison pour Rouen : Rennes, qui peut lui servir de « lièvre » dans la catégorie des grandes aires urbaines de France, et Tours, qui fait souvent figure de « poursuivant » pour Rouen dans la catégorie des principales agglomérations du Bassin parisien. A partir des repères qu’offrent le tissu socio-économique et le marché des bureaux de ces deux agglomérations, il devient possible d’établir une projection de l’offre de bureaux plus conforme à l’envergure de l’agglomération rouennaise. Ainsi, pour respecter l’écart démographique avec chacune d’elles, Rouen devrait voir son marché des bureaux s’accroître de 7 000 m2 (au regard de Tours) à 35 000 m2 (au regard de Rennes). L’étude procède de la même façon pour définir des perspectives d’évolution d’autres paramètres (emplois métropolitains, étudiants…) qui complétent les réponses à apporter en vue d’instaurer une véritable dynamique de développement tertiaire.